0910 584 228 info@redo.sk

Kúpiť novostavbu, alebo panelák?

3 najčastejšie otázky, ktoré sa nás pýtajú naši klienti a priatelia pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti sú:

  1. kúpiť novostavbu, alebo panelák?
  2. kúpiť byt, alebo dom?
  3. bývať v podnájme, alebo kúpiť vlastný byt na hypotéku?

V tomto článku zodpovieme prvú otázku a veríme, že mnohým vám pomôže pri správnom výbere.

Čo porovnávame?

Kúpna cena

Rozdiel medzi cenami panelákov a novostavieb je častokrát prekvapivo malý a závisí predovšetkým od lokality. Novostavby sa však väčšinou predávajú v štádiu holobytu, kým staršie byty sú ihneď obývateľné. Väčšina kupujúcich si ich skôr či neskôr zrekonštruuje podľa vlastných predstáv a rekonštrukcia staršieho bytu je finančne aj časovo podstatne náročnejšia ako finalizácia nového holobytu. Pri novostavbe sa vyhnete starostiam so stavebnými povoleniami, odvozom stavebného odpadu, rekonštrukcii elektrických rozvodov, prekládkam vody, odpadu, plynu, či dispozičným obmedzeniam.

Financovanie

Financovanie novostavby prostredníctvom hypotekárneho úveru je jednoduchšie a ušetríte čas a poplatky spojené so znaleckým posudkom. Niektorí developeri v spolupráci s bankami ponúkajú mimoriadne výhodné developerské hypotéky, pri ktorých potrebujete iba minimum vlastných prostriedkov a úver môžete využiť aj na vyplatenie zálohy.

TIP: Pri výbere banky si zistite začiatok fixácie úrokovej sadzby. Kým niektoré banky počítajú ako začiatok fixácie dátum podpisu úverovej zmluvy, iné až dátum prvého čerpania peňazí. Pri kúpe novostavby obyčajne pri podpise zmluvy zaplatíte 10 až 20 % kúpnej ceny a zvyšnú časť po kolaudácii o rok či dva neskôr. Ak je úrok fixovaný od dátumu podpisu úverovej zmluvy, tak prídete o značnú časť fixovaného obdobia, čo môže byť pri dnešných výhodných úrokových sadzbách nevýhodou.

Občianska vybavenosť a dopravná dostupnosť

Tu novostavby obyčajne ťahajú za kratší koniec. Väčšina developerských projektov vzniká v okrajových častiach miest s nedostatočne rozvinutou občianskou vybavenosťou a problematickou dopravnou dostupnosťou. V mnohých novostavbách sa bez auta nezaobídete a pre chýbajúce dopravné spojenie je problémom aj bežný nákup potravín. Zámery a prísľuby developera pri predaji bytov sú jedna vec, skutočnosť je však aj po rokoch často celkom iná.

Hluk

Paneláky zbližujú. Každý kto býva v paneláku dôverne pozná denný režim svojich susedov. Je pravdou, že ak sa do novostavby nasťahujete medzi prvými, tak vás čaká rok neustáleho vŕtania, zariaďovania a sťahovania, ale neskôr si vďaka lepším zvukovo izolačným vlastnostiam medzibytových stien, okien a dverí budete môcť vychutnávať relatívny pokoj, najmä v porovnaní s bývaním v paneláku. Ticho v novostavbe však nie je pravidlom. Nedostatočná zvuková izolácia patrí k najčastejším nedostatkom menej kvalitných novostavieb.

Dispozičné riešenie

Trendom je spájanie kuchyne a obývačky. Doma varíme čoraz menej a samostatná kuchyňa preto postupne stráca význam. V staršom byte na vybúranie steny, alebo otvoru potrebujete statický posudok, stavebné povolenie a súhlas susedov. Pri niektorých typoch bytov sú dispozičné zmeny veľmi obmedzené. V novostavbe je takáto dispozícia štandardom a v priebehu výstavby developer dokáže prispôsobiť byt vašim individuálnym požiadavkám. V staršom byt taktiež nemôžete meniť veľkosť okien, či vymeniť klasické okná za moderné francúzske, alebo rohové.

Spoločné priestory

Estetické nároky na bezprostredné okolie a spoločné priestory bytových domov boli v minulosti podstatne nižšie ako sú dnes. Staršie bytové domy sú finančne zaťažené izoláciou striech, obvodových plášťov, výmenou výťahov a na komplexnú obnovu schodísk, zábradlí, chodieb, chodníkov a predzáhrad obyčajne neostanú peniaze. V paneláku teda môžete mať krásny byt, ale každodenne doň budete prechádzať chodbami dýchajúcimi socializmom.

V historických tehlových bytoch môže byť situácia opačná. Udržiavaný vchod s historickým schodiskom, vysokým stropmi, klenbami a ozdobnými ornamentami môže byť pre mnohých lákavejší ako nákladmi priškrtená novostavba.

Náklady na bývanie

Za vyššie prevádzkové náklady starších bytov môžu najmä náklady na kúrenie.

Väčšina panelákov na Slovensku funguje na princípe centrálneho vykurovania s centralizovanou výrobou tepla na jednom mieste a následnou distribúciou do domácností. Výhodou centrálneho vykurovania je pohodlnosť. Na rozdiel od vlastnej kotolne nemajú vlastníci bytov v panelákoch žiadne investičné náklady, servisné povinnosti, obhliadky, kontroly a podobne.

V prípade vlastnej kotolne ale nedochádza k stratám tepla v rámci rozvodovej sústavy a takisto si odberateľ sám môže regulovať intenzitu kúrenia počas dňa, ale aj roka.

Paneláky však majú spravidla najlepší pomer podlahovej plochy a obálky domu a pri dobrom zateplení a výmene okien sú energeticky najúspornejším typom bývania. Problém vysokých nákladov na kúrenie teda nespočíva v samotných panelákoch, ale v zastarenej infraštruktúre a vysokých cenách dodávateľov tepla.

Druhým problémom je rozpočítavania spotreby tepla medzi jednotlivé byty. Platby za teplo na vykurovanie a prípravu teplej vody tvoria až polovica z mesačných zálohových platieb. Bytový dom je vykurovaný ako celok a teplo prirodzene prestupuje stenami, stropom a podlahou medzi bytmi. Ak v byte uzatvoríme všetky radiátory, vplyvom prestupu tepla zo susedných bytov neklesne vnútorná teplota pod 16 až 18 °C. Prestupy tepla však je však ťažké vyčísliť a nezohľadňujú ich ani pomerové rozdeľovače tepla, ktoré slúžia pri rozpočítavaní nákladov.

Pri rozpočítavaní tepla na vykurovanie jednotlivých bytov sa preto pomerovým rozdeľovačom tepla prikladá menšia váha. Väčšina nákladov (60 % a viac) sa preto medzi byty rozdeľuje pomerne podľa podlahovej plochy a zvyšok podľa údajov pomerových rozdeľovačov tepla. Vlastníci bytov sa však môžu dohodnúť na ľubovoľnom prerozdelení.

Porovnanie nákladov na bývanie v novostavbe a v paneláku

Horšie je to so zatepľovaním starších tehlových domov, ktoré trápia plesne.

Fond opráv je tiež často diskutovanou položkou. U starších bytoviek sa navyšuje kvôli získaniu úveru na ich kompletnú rekonštrukciu a jeho následné splácanie.

Novostavby naopak zahŕňajú platby za moderné technológie, ktoré sú náročnejšie na prevádzku či údržbu, pravidelné odborné prehliadky a skúšky týchto technických zariadení, údržbu priľahlých pozemkov s parkovými úpravami, detským ihriskom, chodníkmi, či vonkajším osvetlením a údržbu parkovísk. Aj u novostavby preto počítajte s celkovými nákladmi na opravy a údržby vo výške 0,70 – 1,00 € na m2 bytu.

Nemožno preto vo všeobecnosti tvrdiť, že fond opráv je v novostavbe nižší ako v paneláku, alebo staršom tehlovom byte. Zásadný rozdiel je v účele vynakladania týchto prostriedkov. Kým v starom byte je to nevyhnutná údržba, výmena okien, výťahov a zateplenie, v novostavbe si priplácate za vyšší komfort bývania, čistotu a vyššie estetické nároky na spoločné priestory a priľahlé okolie.

Parkovanie

Takmer v každej novostavbe máte možnosť zakúpenia parkovacích miest, alebo garážových státí v bezprostrednej blízkosti bytu. Na sídliskách je počet garáží obmedzený a poplatky za vyhradené parkovacie miesta sú každým rokom vyššie. Výhodou garážových státí bude možnosť dobíjania elektromobilov.

Moderné technológie

V staršom byte sa budete musieť zaobísť bez podlahového kúrenia, rekuperácie, inteligentných vonkajších žalúzií, klimatizácie a iných moderných technológií, ktoré bývanie v novostavbe ponúka.

Životnosť a morálne zastaranie

Konštrukcia panelákov je mimoriadne odolná. Sú stavané v blokoch, ktoré technicky lepšie chránia stavbu. Z konštrukčného hľadiska je životnosť kvalitne obnoveného panelového domu s chráneným obvodovým plášťom takmer neobmedzená.

Dôkazom sú rozostavané paneláky z 80tych rokov, ktoré napriek otvorenej konštrukcii, dodnes stoja bez akýchkoľvek problémov so statikou.

Napríklad tento panelák v Michalovciach, ktorý robotníci opustili v roku 1989 a skvele ho dokumentuje Marian Lipták, šéfredaktor stránky panelaky.info, na ktorej nájdete množstvo zaujímavých informácií o panelových domoch.

Životnosť panelákov je po kvalitnej obnove mimoriadne dlhá

Panelák bol tesne pred dokončením a mal kompletne zmontovanú panelovú konštrukciu a strešný plášť. V bytoch boli umakartové bytové jadrá, ktoré sa do bytov vkladali žeriavom vždy pred zastropením daného podlažia. Blok bol osadený oknami, pretože okná boli do obvodových panelov zabudované priamo v panelárni.

Na dokončenie bolo potrebné zabetónovať špáry, urobiť zálievky a vyrovnávky podláh, elektroinštaláciu, vodovodné a odpadové potrubia, kúrenie, osadiť dvere, kuchynské linky a vstavaný nábytok. Taktiež bolo potrebné urobiť povrchové úpravy vnútorných fasád, osadiť vyťahy, vystavať pivnice a rozvodne. Všetky tieto práce boli finančne náročné a po revolúcii na výstavbu panelákov už neostali peniaze.

Na dome sa nájde množstve dôkazov o nekvalite vykonanej montáže a výrobe samotných dielov v panelárni. Napríklad krivo osadené panely, alebo krivé okenné otvory v chodbových paneloch, ktoré majú nepravouhlé otvory pre okná.

Krivý a nepresný diel na najvyššom poschodí

Napriek nedostatkom je tento takmer 30 rokov upustený panelový dom skutočným dôkazom, že paneláky naozaj nemajú životnosť iba 30 rokov, ako sa mnoho ľudí mylne domnieva. Od roku 1989 aj napriek absencii okien a strešnej izolácie odoláva poveternostným vplyvom, mrazom aj vandalom a hrubá stavba je stále vo veľmi dobrom stave.

Zatiaľ sa nedá hovoriť ani o sociálnom vylúčení panelákov. O paneláky majú záujem solventní klienti, mladé rodiny, aj starší ľudia. Aktuálne však dopyt ešte stále prevyšuje ponuku, takže atraktívne byty, či už v panelákoch, starších tehlových bytových domoch, alebo aj novostavbách sa na trhu dlho neohrejú a ceny naďalej stúpajú.

Záruky

Výhodou novostavby je záruka na nový byt. Ak môžete, vždy uprednostnite developerský projekt za ktorým stojí skúsený developer s referenciami z minulosti a skúsená, veľká stavebná firma. Malí developeri vznikajú a zanikajú a nie je výnimkou, že po odovzdaní posledného bytu sa už noví majitelia nemajú na koho obrátiť.

Najmä pri kúpe bytu v staršom tehlovom dome, alebo v historickej budove, odporúčame prizvať si odborníka, ktorý posúdi kvalitu bytu, strechy, základov a môže odhaliť vážnejšie nedostatky, ktorých riešenie by bolo finančne náročné. Všetky opravy však pôjdu na váš účet, prípadne na účet spoločného fondu opráv v bytovom dome.

Fyzická obhliadka bytu a sťahovanie

Ak si dnes chcete v novostavbe vyberať, musíte si konkrétny byt rezervovať ešte pred začiatkom výstavby. Pri rozhodovaní sa preto musíte spoľahnúť na vizualizácie predajcu a dobrú priestorovú predstavivosť. Mali by ste tiež počítať s tým, že projekt sa v priebehu výstavby môže mierne zmeniť.

Byt v paneláku si pri kúpe môžete fyzicky obzrieť, skontrolovať výhľady a svetelnosť, preveriť stav bytového domu, môžete sa pozhovárať so susedmi, vyžiadať si históriu mesačných platieb roky dozadu, či stav fondu opráv. Viete presne čo kupujete a po nasťahovaní by vás nemalo nič zásadné prekvapiť.

Možnosť okamžitého nasťahovania je rozhodujúcim faktorom prečo mnohí záujemcovia aj napriek porovnateľným cenám dajú prednosť paneláku pred novostavbou. 

Kedy by ste si mali kúpiť panelový byt?

  • Ak potrebujete bývať v krátkom čase
  • Ak preferujete konkrétnu lokalitu, v ktorej však nie sú na predaj novostavby
  • Vyhovuje vám dobrá dopravná dostupnosť a občianska vybavenosť sídliska
  • Chcete ušetriť pri kúpe
  • Bývali ste predtým v paneláku a štandard bývania považujete za dostatočný

Kedy by ste si mali kúpiť novostavbu?

  • Ak si môžete dovoliť vyššiu cenu
  • Ak hľadáte investičný byt, ktorý chcete prenajať
  • Ak vám nevadí dlhší čas čakania a akceptujete riziko omeškania odovzdania bytu
  • Ak chcete moderné bývanie a máte vyššie estetické nároky na vonkajší vzhľad budovy, spoločné priestory a priľahlé okolie
  • Ak je konkrétna novostavba v dobrej lokalite, s fungujúcou dopravnou infraštruktúrou, občianskou vybavenosťou
  • Ideálne je, ak novostavbu stavia developer s predchádzajúcimi referenciami, ktoré si môžete osobne obhliadnuť

Alternatíva: tehlový byt v historickom centre mesta

  • Ak ste mestský typ a vyhovuje vám ruch mesta
  • Ak hľadáte investičný byt na krátkodobý, alebo dlhodobý prenájom, s predpokladom dobrého zhodnotenia
  • Ak máte radi nezameniteľnú atmosféru historických bytov s vysokými stropmi a širokými tehlovými múrmi

Nezabúdajte, pri rozhodovaní o výbere bytu by mala byť NA PRVOM MIESTE LOKALITA, ktorá vychádza z vašich individuálnych potrieb. Kúpa bytu je významným investičným rozhodnutím a nemali by ste sa rozhodovať v časovej tiesni, alebo pod obchodným nátlakom realitného makléra, či predajcu. Ak si nie ste istí, zvážte radšej dočasný krátkodobý podnájom, kým nenájdete byt, ktorý vám naozaj vyhovuje.

 

1 komentár k “Kúpiť novostavbu, alebo panelák?”

  1. Paneláky dnes zatepľujú kadejaké firmy, takže mnohé z nich bude treba v krátkom čase opäť obnovovať. Vtedy začne byť ten fond opráv zaujímavý. Ľudia su nepoučiteľní a vyberajú najmä podľa ceny…

Napísať odpoveď pre Stano Zrušiť odpoveď

technický prevádzkovateľ WEBIO, s.r.o., idea Lorant Szabo